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“不動産の、そこが知りたい”
略して、
ソ コ シ リ
〈賃 貸 編〉
※ソコシリは、弊社社長が自ら記しております。当コーナーへのご質問等あれば、お気軽にご連絡ください。
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 青森支部
 会社情報
免許証番号 青森県知事免許
(3)第3284号
住所 青森県青森市
 勝田1丁目5-12
TEL 017-718-2741
FAX 017-718-2742
定休日 火曜 水曜 祝日
       
 
 
債権関係の規定について、およそ120年ぶりの大改正となる民法改正法が2017年6月に
公布されました(施行は2020年の4月1日)。
民法改正による賃貸借契約のポイントは次の3つです。

1)敷金および原状回復のルールの明確化
2)連帯保証人の保護に関するルールの義務化
3)建物の修繕に関するルールの創設


これらのポイントを踏まえて、下記をみてみましょう。

 

アパートなどを借りる際、家賃の他にかかる費用として

「礼金・敷金」という言葉を聞いたことがある人も多いと思います。

「礼金」とはアパートなどの契約に際し、借りる人から大家さんに支払う一時金で、

1
〜2ヶ月分の家賃相当額が多いのですが、アパート市場の情況もあり、
「礼金ナシ」というところも多くなりました。

 法的性格は明確ではないのですが、契約期間が終了しても借りた人には返ってきません。

 



これまで、敷金とは、判例等により、
「アパートなどを借りる人がその契約の時に大家さんに払うお金で、
万が一、家賃の不払いがあったときなどに備える担保的な性格があり、
契約期間が終了したときは借りた人に返ってくるお金」という解釈でした。

しかし今回の民法改正では、
敷金について、これまでに確立された上記のような判例や法解釈が明記されました。
(賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、
そしてその債務額は、受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を
差し引いた残額であることなどが明確化されています)

家賃滞納が発生した場合等には、
貸主は、明渡し前でも敷金を充当できることが明記され、
一方、
借主の債務不履行時の敷金の返還に関しては返還すべき額は、
滞納家賃等を差し引いた額とされたことが反映されています。




賃貸物件の明け渡しの際の“原状回復”については、
これまで貸主と借主の見解の相違によるトラブルが多かったことを受け、
今改正では、賃借人は借りた部屋に生じた損傷について原状回復の義務を負うことが
明記されました。

ただし、規定された原状回復の定義にあわせて、
通常の損耗や経年変化については原状回復義務の対象にならないことや、
震災や、借主と無関係な第三者がもたらした損耗等のように
借主に責任がない場合も除かれることも明記されています。

・・・・・・・(「原状回復」については以下をご覧ください)・・・・・・・・・


アパートなどの賃貸借関係においての「原状回復」の中で最も重要なのは
いうまでもなく借りた物件を大家さんに明け渡すことですが、
住んでいる間に取り付けたものがあれば撤収すること、また借りた人が

通常考えられる自然損耗や経年劣化を超えるような
"汚れ"や"壊れ"があった場合には、その超えると考えられる分は借りた人が修理、
復旧することもこの義務に含まれます。

 「原状」とは、つまりまったくもとの状態に戻すことではなく
普通に使っていればこの程度は汚れたり、痛んだりする部分
(畳の色の変化など)は仕方のないことですので、法的な解釈とすれば、

「それくらいは 大家さんも最初から分かっていることで、

自然損耗、経年劣化部分は家賃に含まれている」という意味合いになっています。

 では、具体的にどこまでが自然損耗、経年劣化と判断されるかですが、
下に簡単な具体例を掲載しました。、

 平成16年2月に国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が
出されており、その中に判断基準が記載されております。
なお、国土交通省のホームページにも上記ガイドラインの概要が掲載されています。

自然損耗、経年劣化の具体例

<床>

  • 畳の変色(日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)

  • フローリングの色落ち(同上)

  • 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

<壁・天井>

  • テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気やけ)

  • エアコン(借主所有)設置による壁のビス穴、跡

  • クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)

  • 壁に貼ったポスターや絵画の跡

  • 壁などの画鋲、ピンなどの穴(下地ボードの張替えは不要なもの)

  • タバコのヤニ(クリーニングで除去できる程度のヤニ)

<建具・設備など>

  • 網入りガラスの亀裂(構造により自然に発生したもの)

  • 設備機器の故障、使用不能(耐用年限到来のもの)

 

※出典元

仲介業者のための建物賃貸借契約のポイント!
平成17年3月5日発行
編集・発行 (社)全国宅地建物取引業連合会
教育研修会



最後に借主の
『債務保証』についてです。
今回の民法改正は、基本的に借主側へ有利に働くものがほとんどです。
現在の連帯保証人の制度は、借主が家賃を支払わなかったり、
設備を壊して弁償できないなどの場合に、本人に代わって支払いをする、
いわば借主と連帯して責任を負う制度です。
そしてその支払額には上限の定め(極度額)がありませんでした。

民法改正では、保証をする対象の「極度額」をあらかじめ書面または電磁的記録で定めなければ
無効とされることになりました。保証の上限を決めておくことで、連帯保証人が限度なく支払いを求められることを防ぐことができます。また、契約の途中で賃料が増額されたときも、それだけでは増額分に対する保証責任が連帯保証人に及ばないことになります。

●詳しくは法務省ホームページをご覧ください。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html


 
 
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